李某是A小区的业主，其与物业公司签订的物业服务合同中明确约定：业主有权无条件使用小区电梯、门禁、车库智能系统等公共配套设施，物业公司不得将物业费缴纳与这些设施的使用权限绑定限制。

2024年1月，A小区业委会在未召开业主大会、未征得全体业主同意的情况下，擅自通过内部决议，授权物业公司将小区侧门门禁与物业费缴纳情况挂钩——按时交物业费的业主可正常开卡进出侧门，未交物业费的业主则不予开通。

李某因认为物业公司履职不到位，未缴纳物业费；物业公司依据业委会的授权，禁止李某从侧门出入。双方因此产生纠纷，李某遂诉至法院，维护自身合法权益。

法院审理认为，根据《无锡市物业管理条例》第十三条规定，业主委员会成员不得违反业主大会议事规则，或未经业主大会授权，与物业服务人签订、修改物业服务合同。本案中，业委会未召开业主大会，仅通过内部决议就变相修改了物业服务合同，该行为违反法律规定，形成的决议对业主李某不具有法律效力。

同时，李某作为小区业主，依据建筑物区分所有权相关规定及物业服务合同约定，依法享有使用小区公共配套设施设备的权利，物业公司不得以李某未缴纳物业费为由，限制其使用侧门门禁，该行为已侵犯李某的物权。

最终，在法院的协调下，物业公司主动为李某开通了小区侧门门禁，承诺将采取合法合规的手段催缴物业费，不再将物业费缴纳情况与开通门禁关联。

物业服务的本质是服务而非管理，物业服务企业与业主之间是平等的合同关系，双方应依法履行各自义务。

业主应当按照物业服务合同约定，按时足额缴纳物业费，不得无故拖欠；但物业公司催缴物业费必须遵循合法途径，可依据民法典相关规定进行催告，或通过诉讼、仲裁等方式维权，绝对不得以未交物业费为由，限制业主使用小区公共配套设施、妨碍业主正常进出，侵犯业主的物权。

法官提醒

该案既警示物业服务企业需恪守服务本质、依规履职，不得本末倒置，也引导业主依法维权、诚信履行合同义务，对化解物业与业主矛盾、构建和谐有序的社区关系具有重要意义。

来源：滨湖法院