欲了解更多，就来【坚料网】

这几年以来，香港工商物业市场不景气。尽管物业中介及专业估价行不断企图唱好，但现实中买卖两闲，租金下跌，空置率高踞不下；这情况已持续了很几年。

△这几年以来，香港工商物业市场不景气。

少数的交易纪录没有形成「新趋势」

现时，虽然市场上会有零星的交投，或偶然间似乎看到空置率下降或租金回升之迹象，但这些少数的交易纪录，最终都没有真正形成「新趋势」。有中介机构及专业估价行引用相关数据而得出「复苏」之结论，不过是它们「一厢情愿」及「以偏盖全」而已。总的来说，整体工商物业市场仍在「寻底」，暂时还没有能确认「转势」的迹象。

话虽如此，但我们仍不妨在整体经济不行之情况下，找寻一些比较「正面」的讯号。笔者认为，这些短暂及似有若无的「反弹讯号」，均可视为一个短暂的「支撑点」。从宏观的层面看，我们或可以趁这些「支撑点」出现后，尽快处置「坏资产」及「减债」，从而改善整体金融系统之稳定。

近年，我们看到有什么比较正面的「反弹讯号」呢？

至少仍有「口红效应」支撑着零售市场

经济低迷期间的「口红效应」：

△在市况低迷期间，有连锁零售店却转亏为盈，并打算重新扩张。

在市况低迷期间，有连锁零售店却转亏为盈，并打算重新扩张。例如，莎莎国际于最近的业绩公告里，已说明集团开始有盈利纪录。其业绩有所改善还要归功于「同店销售」，证明旗下现有店铺已录得正面的增长 (并非靠开新店趋谷营业额)。此外，莎莎有意于未来1年扩张。细读相关资料及数据，尽管本地店的表现比较疲弱，但内地游客消费量已重拾增长。由此可见，内地游客的消费模式确实有所改变，但还不至于连数十元至数百元的香水、化妆品及护肤品等消费都省掉。同时间，龙丰药店亦在急促扩张。我们可以看到，这零售板块中，确实有商家倒闭，但仍有赢家可透过重新调整业务重心及货品组合而获利。化妆品及药品专门店，或可算是为惠于「口红效应」。换句话来说，至少仍有「口红效应」，对本港零售市场起到一定的支撑作用。

「高端消费」到底还能撑多久呢？

关于高级国际品牌、高端消费：

至于高端消费方面，我们确实可以看到有一点局部的复苏。过去两年以来，其实最著名的两、三个国际高级时装及手袋品牌的店铺，已重新出现「人龙」。

△一些国际高级时装及手袋品牌的店铺，已重新出现「人龙」。

当然，某些在外国不过是「中价品牌」，却到亚洲区走「高端路线」的公司，在网购及代购流行的年代里，至今已是「无人问津」。多年以来，不少品牌企图在香港、新加坡及上海重新打造高端品牌形象，在亚洲区赚取更深的毛利。这招数已使老，内地消费者不再「买账」。剩下来的，就是相对不受影响的真正高端品牌。

值得留意的是，尽管这些真正高端的国际品牌，仍受内地消费者欢迎，但其业务增长动力成疑。近年，内地消费者已从「暴发户」模式，逐步成为追求「性价比」的「精明消费者」。其中，「00后」明显不再「崇洋」，且逐渐形成自己的「价值观」。这种靠亚洲人「崇洋」而支持的「高端消费」，到底还能撑多久呢？

内地消费者仍喜欢在香港购买金饰金器

黄金买卖支撑珠宝及钟表店业务：

几年以来，有不少本港高级珠宝及钟表零售店面临经营压力。现时，「幸存者」的生意均有所改善。据悉，不少连销店的业务增长，都归功于黄金、金饰及金器的买卖。简单来说，以钻石及首饰设计为卖点的产品相对滞销，但以黄金本身之价值为重的产品则「大卖」。

△不少连销店的业务增长，都归功于黄金、金饰及金器的买卖。

由此可见，虽然不少珠宝及钟表零售店在内地已是「成行成市」，但内地消费者仍比较喜欢在香港购买金饰或金器。一来、这可能是由于内地消费者对香港零售市场较有信心。二来、这更有可能是一种「走资」的渠道。内地消费者从各种不同渠道把钱运到香港，并不打算购置香港房产，除了购买保险产品及作出信托安排之外，最简单的另类投资，自然是直接购入金器、金饰及金条，并闲放在香港的保险箱内。

无论如何，我们亦要留意内地政府已开始严打「走资」，并开始对「个人层面」，作出明确的监管要求。长远来说，有违国家政策或对大局不利之赚钱方式，都会逐步被压缩及禁绝。

甲级写字楼租务市场重新活跃起来

中环核心地段甲级写字楼之租务状况：

△随着本港股市交投气氛有改善，新上市规模急增，环球资金正重新留意香港金融市场，中环核心地段的甲级写字楼之租务市场即重新活跃起来。

有报道指，某大地产商位于金钟至中环核心地段的甲级商厦之出租率已「爆满」。由于这甲级商厦之设计独特，更完全附合最新的环保要求，所以受到不少国际机构支持。虽然当年招租期间正值市场低潮，但该集团稍减租金，或多提供不少租务优惠后，便顺利地把整幢商厦租出。

过去两年以来，比较让人关注的是，另一幢在附近、同样是新近落成的甲级商厦。这大地产商的风格完全不一样，凡事以成本先行，据悉在物业的设计上并没有考虑到最新的环保元素。这幢甲级商厦之出租率一向偏低 (早前，大约是3成左右)。

最近，有报道指，原来连这幢甲级商厦的出租率亦已突破7成。值得留意的是，市场传闻指该地产集团并没有作出明显的降价，也没有向租客提供太多租务优惠。其出租率突破7成的原因，是市场需求逐步得到改善，国际金融机构及家族办公室都对这些位处核心地段的甲级写字楼有兴趣。随着本港股市交投气氛有改善，新上市规模急增，环球资金正重新留意香港金融市场，中环核心地段的甲级写字楼之租务市场即重新活跃起来。

一窝蜂兴建学生宿舍存有变数及风险

学生宿舍的迷思：

△随着有越来越多内地学生来港升学，很多地产商都有意伙拍投资者，并打算把这些物业改建为学生宿舍。

现时，有很多本港地产商及物业投资者正努力卖楼及减债。它们旗下有不少乙级商厦 (非玻璃幕墙) 及3至4星酒店，本是无人问津，但随着有越来越多内地学生来港升学，很多地产商都有意伙拍投资者，并打算把这些物业改建为学生宿舍。有些业主成功的把整幢旧物业卖掉。有些业主则要申请改建图纸及获得相关批文后，才有望顺利沽出物业。尽管未来一、至两年间的内地学生数目正在激增，但投资者一窝蜂地兴建学生宿舍，仍存有不少变数及风险：

★ 现时，内地新一代家长已开始质疑是否需要「放洋」。有内地雇主还反过来表明无意聘用「海归派」。这些变化，都会对未来的本港学府收生情况构成深远的影响。中美两国角力，虽然暂时让香港学府「坐收渔人之利」，但中期来说，打算「放洋」的内地学生不见得会持续增长，甚至乎会有所萎缩。

★ 一般学生的升学计划会有「滞后」之情况。中美角力的程度加剧，确实让本来打算「放洋」的学生来港「避难」。但想深一层，这只是一种无可奈何的「权宜」。内地家长不见得对香港的教育制度情有独钟。现时来港读书的一批，不过是早几年前已开始走「国际学校路线」或「香港DSE路线」的一批。现时不利「放洋」，学生们的水平又不易回到内地升学，便唯有选择来香港读书了。

★ 内地学生来港升学的费用不比欧美国家便宜太多，唯一优势就是内地学生们完成4年的大学课程后，只要再花钱攻读硕士，或顺利地在香港找到工作，多待3年，便可以顺利拿到香港身份证。以内地家长来说，要么就是透过「优才通」或「投资移民」等方式来港，要么就是让儿女来港读书，算是「一味两吃」，即先拿证书，再取香港身份证。说穿了，就是一场「明买明卖」的游戏。甚至乎，香港身份证才是「主菜」，香港大学证书反而是「配菜」。

★ 当然，内地毕业生的「内卷」情况严重，有内地家长亦希望儿女来港升学后，可以顺利地在香港找到工作。现时，香港的青年失业率问题，或许相对比内地为轻。但当内地生蜂涌来港后，香港的就业市场可以容纳多少内地毕业生呢？多年以来，来港读书或「放洋」的「海归派」，算是「左右逢源」。他们先在外国及香港找机会。最终回国后仍可顺利找到工作。现时，这「海归派」不再风光，从「左右逢源」变为一条「不归路」。在可见将来，「放洋」或「内港升学」，不见得是一条「找工作」的「明路」。

★ 退一步来说，我们先不论内地学生的升学市场可持续多久。对内地家长来说，外国算是鞭长莫及。内地家长总愿意多花钱为儿女们在外国租住学生宿舍。可是，香港与内地不过是一河之隔，内地家长对香港的情况算是非常了解。他们真的有需要以高于市价的水平，让儿女们租住明明不在大学校舍附近的学生宿舍吗？几个学生们，自行找租盘不行吗？住在深圳不可以吗？

总结

我们确实看到有一些「好转」的市场讯号，但以上的情况，都谈不上是「转势」。其中，「口红效应」及「高级品牌消费」只能算是「局部复苏」，无法养活整个香港零售业。至今，本港临街店铺的空置率依然偏高，市场价格仍在下跌。另外，「黄金买卖」与近年的「证券业」及「保险业」都有协助内地人「走资」之嫌，迟早会被整顿。至于金融机构及家族办公室仅对中环核心地段的甲级写字楼有兴趣，全港所有写字楼的空置率依然高企，大部份商厦仍是无人问津。最后，几乎所有投资者都押注在「学生宿舍」。一来、这证明香港确实没有什么「新投资亮点」。二来、这种「一窝蜂」行为，已明显构成新泡沫。至今，大部份人都没有想清楚相关投资的「可持续性」，只懂拥抱那旧时代的「大香港」情怀。

文：寒柏

从事金融业，亦为自由撰稿人

＊作者文章观点，不代表坚料网立场